冬天来了，棚改政策趋严，或许再添不利消息。

在改造目标收缩，防债务风险的背景下，2019年新增棚改项目或将不得以政府购买服务的名义，变相举债或实施建设工程。

如此说来，三四线楼市楼市歇菜是不是注定了？

搞清楚这个问题，杠杆游戏觉得从3个角度理解：

第一点，其实不论政府，是否可以购买服务的名义，变相举债，棚改总量、货币化安置减少，是基本事实。

其实，单单看，棚改目标数据，就很说明问题。

按照既定的规划，2018年-2020年，全国棚户区改造的计划大约是1500万套。

而目前，2018年完成580万套的目标，完全不是问题，很可能是超额完成。

住建部官网披露，截至10月底，全国棚改已开工577万套，占年度目标任务的99%，完成投资15000多亿元。

12月还有10多天才结束，年底还有很多地方会为稳增长努力。

那么，如果计划不变，未来2年，棚改计划年均460万套。从减少的幅度上说，是不小的。

而上一轮棚改3年计划（2015-2017年），总量为1800万套。最终完成的情况非常好。每年都开工超600万套。

三四线楼市受政策、信心的影响尤为明显。毕竟一二线城市，本身人口体量大，需求摆在那儿的，相对坚挺。

三四线楼市却不然，一部分回乡买房，是因为一二线城市房价太高，买不起；一部分买房，是货币化安置后，需要买房，多的钱也不知道如何投资还是买房；一部分是炒房，进入三四线只买不住……

这其中一大影响因素，就是货币化安置。

“房价上涨较快城市，通过新建棚改安置住房，增加了住房供应；房地产库存多的城市，通过棚改货币化安置，促进了房地产去库存。”

棚改是个好东西，既能增加住房供应，还能去库存。

第二点，三四线城市跟着一二线入冬，本身也很难逆。

先是有媒体曝出，年底将至，环京地区的开发商为了回笼资金、完成年度任务，纷纷推出首付分期、特价房、赠车位等优惠措施，进行大力度促销。

接着，部分地区房贷利率再现松动，同时放款提速。

周期就是周期。杠杆游戏前段时间，刚好和朋友谈过一个有趣的话题：

楼市疲软的时间节奏，也是梯度的。比如去年北京、上海、深圳最开始呈现一丝凉意；彼时，二线城市，包括广州普遍都还在抢房。

接着8、9月份开始，二线城市二手房交易也明显回落，新房抢房盛况不再。不少地方首套房利率也见顶，甚至不乏降低上浮的。

但杠杆游戏注意到，此时，有的三四线城市，包括很多县级城市，楼市还是如火如荼。比如那段时间，大城市的核心区交易放缓了，但是他们的郊区、不限购的地方，很多人还是热情、积极。

难道他们不受大行情影响？并不是，实际上，一些三四线、大城市郊区早已开始触及销售和价格的天花板。同时，在此之前，部分三四线城市、郊区确实还在良好氛围里。

不过，很快，十一过后，绝大部分城市，包括一些刚刚还在喜气洋洋中的三四线城市楼市，突然就变冷。

春江水乱鸭先知，调控板凳深浅京沪深最先知啊！

第三点，三四线城市肯定也是有不同情况的，分化会更明显。

从人类城市化和我国实际看，较大的城市通常还是更有保证。而剩下的三四线和县级城市，处于几个世界级城市群的三四线城市，以及较大城市的郊区，也是更有保障的。

这便是三四线城市楼市未来的分化。

考虑到棚改政策的变动因素，这一分化，多半更加明显。

所以，综合起来说，杆姐认为，2019年，三四线城市楼市大部分彻底歇菜！

杆友你在哪个城市，你准备买哪里？逻辑大致也就是这样。

2018-12-10