房价下跌，这四个字，近一年来大都是围绕着三四线城市。

而就在这几天，一线城市只涨不跌的神话又被打破了，作为老牌一线城市的广州，房价竟然也跌了，且跌幅还不小。

根据广州房产消息，广州番禺的超级名盘——祈福新村宣布大幅降价，两天之内，一手报价从4.2万/m²下调至3.5万/m²，每平整整降了7000元。

这是什么概念？相当于100m²的房子，整整跌了70万。对比一下工资收入来看，在广州一年赚70万的能有多少？可想而知跌幅有多大。

而据了解，这次楼盘的降价是不分楼层，不分单位，价格统一为一次性付款3.39万/m²，按揭5成首付款以上3.5万/m²，五成以下3.6万/m²。

不仅如此，项目甚至还可以首付分期。

其实，2019年以来，广州就已有楼盘在降价；有数据统计，近期，已有10个一手楼盘出现降价，每平方米降价幅度在几百到数千不等，大多数都集中在外围区域。比如增城，楼盘的降价幅度就在10%左右。

房价下调不稀奇，但房价每平米整整降了7000元，这就有点匪夷所思了？

据了解，祈福新村大幅降价，其实跟之前的开发商定价过高有关。

很显然，祈福新村的房价虚高，购房者并不买单；最后不得不回归正常价格，甚至为了快速回笼资金，开发商也只能选择降价促销。

其实，楼市下行期，房企降价促销，已经见怪不怪；毕竟，去年才经历过一轮房企促销降价潮。

而说到此次降价的原因，参谋长总结一下，主要有三个方面：

1、楼市有热度的时候，开发商定价过高，不符合市场预期。

2、融资成本上升，融资收紧，下半年，对开发商来说，现金为王。

3、房价的大幅下调，反应的市场是真的冷了。

说到这，估计大部分的人反应会是，房价下调，就能说明市场是真的冷了么？房价下调确实不能说明市场真的冷了，但可以肯定是，市场冷了，房价绝对会松动。

有人说，通过新房的数据并不能准确的判断出真正的市场行情，事实也的确如此，新房只能作为一个参考的标准，而当看到广州的二手房数据就发现，市场真的是冷了！

其实，广州的二手房从去年下半年就开始回落，今年上半年又是量价齐跌，数据显示，2019年上半年，广州二手房成交量最高跌幅达到32%。

不仅广州，全国楼市都在降温的通道中，商品房销售面积、土拍、房价、...一系列的数据都反应了市场进入降温的通道。

1，8月14日，国家统计局发布了《2019年1-7月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，商品房销售面积同比增速连续6个月负增长。

2，土拍降温，房企融资收紧，不可避免的带来土拍的降温。国家统计局数据显示，今年1-7月份，房地产开发企业购置土地面积9761万平方米，同比下降29.4%，降幅进一步扩大。土地成交款为4795亿元，下降了27.6%。

甚至近期传出，有房企暂停拿地的消息，富力地产的一份内部文件显示，其今年下半年将暂停拿地，主要任务为促销售，抓回款。

3，房价下行，国家统计局发布的7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，上涨城市数量在6-7月份明显出现了大幅减少，6-7月份二手房出现20个城市下调，是2019年最高。

而就目前的情况来看，未来下调房价城市或还有增员。

再来看看买房人最为关心的问题：

楼市进入降温通道，降价促销会不会蔓延到其他城市？

就目前的情况来看，只要调控的方向与货币政策不变，可以肯定的是，降价促销就不是广州一城的事情。毕竟，房企破产的消息，犹在耳边。

“活下去”不是口号，而要实实在在的行动。降价促销是房企最快回笼资金的方式，而现金流是最好规避风险的办法。

关于资金的问题，参谋长在《注意！，这32个城市被点名，房价将......》一文中，就已经提到，银保监会检查房地产违规输血行为，直接就堵住了一部分房企的现金的来源。

对于资金极为敏感的房企来说，这是最为致命的。

从融资成本上来看，前一段时间房企发行的海外债票面成本普遍较高，部分甚至超过了10%，利率水平与境内债的融资成本差距在不断拉大。

Wind数据显示，今年截至7月中旬，房企计划发行的海外债数量已达104只，数量、规模均创同期历史新高。

资金，尤其是低成本的资金，一直都是房企生存的砝码之一。 在这样的环境下，房企降价促销，甚至断臂求生的意志可说是十分强烈。

而房企，尤其是中小房企，不少都是在借新钱还旧钱路上，面对生存与毁灭的问题，压力可想而知。

可以预见，下半年，对于房企来说，是一场“活下去”的硬仗；而对于一部分的购房者来说，你想要的买房时机到了。

在这里，参谋长想要说，中国的楼市是典型的政策市，未来十年、二十年是无法预测的，而我们能做好的就是把握好每一个政策利好周期。

1、降价促销，对于买房人来说，都是一个极为恰当的上车时机，根据以往的经验来看，降价促销基本都是在房价的低点买入，错过了不一定再有。

2、楼市下行期，才真正能看到房子的价值。看看上文中广州的降价促销的楼盘，基本都是在外围郊区，而中心城市的房价基本稳定。

3、楼市下行期，买房可以多多关注那些现金流不太好的房企，降价促销大概率会在这些房企中，比如泰禾。

此外，还可关注房企的拿地情况，在下行期还能积极拿地的，现金流一般都不会差，暂停拿地的，也表明了房企的资金紧张。这点也可以作为评判的标准。

2019-8-16