近日，广州多家银行发布通知：严查首付款来源，首付款必须是家庭自有财产，若核实首付来源为借贷、垫资过桥、他人借名贷款的严禁准入。

对于购房者来说，首付款必须自有或者直系亲属转入。如果是自有首付款只要半年前已拥有80%的首付款，就可以直接认定具备买房资质；如果是直系亲属转入的资金，需提供直系亲属近半年的银行流水，当然如果直系亲属半年前已经持有，也可以直接认定。

同时在房贷环节，还需要核实借款人的家庭征信，如果有新增的消费贷款或者信用卡分期业务，需要提前提供结清证明方可发放贷款。

这一新规出台，可以说让很多购房者望而却步，那些想依靠东拼西凑弄够首付款或者通过借贷途径弄够首付款的人，基本上很难再通过这样的途径买房。当然这一政策阻挡的不仅仅是投机炒房者，还有那些买房能力不足的刚需。

有些人担心这一政策出台会不会让穷人更加买不起房，笔者认为不用有这方面的担心，首先可以确信的是受这一政策打击最大的是炒房客，很多炒房客将失去买房的资格；当然也会让某些想通过借贷途径买房的人失去买房的资格，但是对于这类刚需来说，如果他们的收入有能力买房，等一段时间自然就能凑够首付，但是如果没有凑够首付的能力，也没必要承受巨大的压力去买房。

其实从2021年起，国家就开始出台各类政策对房地产金融进行调控，预示着今年房地产金融方面的调控一直在不断收紧。下面我们就看一下今年国家出台了那些房地产金融方面的调控。

年初的时候，央行、银保监会共同下发了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》，通知对房地产贷款余额和个人住房贷款余额进行分类管理，并设置了房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限，这一政策也被称为房贷新规；

2021年1月，上海银保监局发布通知：严查首付来源和还款能力，避免消费贷、经营贷违规流入楼市。

2021年2月，北京银保监局发布通知：要求严格实施贷前调查，尽职落实贷后管理。

近期，因为一份归属为上海的《个人贷款提前收回告知函》让各大城市都开始严查经营贷和消费贷流入楼市的情况，尤其是北京、上海、深圳、广州这4个一线城市，多家银行已经开始进行自查，对于流入楼市的违规资金，已经进行提前回收。

可以说今年开始，国家对房地产金融的调控特别重视，尤其是年初的房贷新规，这一政策可以说是2021年的风向标，基本上确定了今年楼市调控的主要方向就是房地产金融方向。维持房地产金融的稳定对于整个社会有非常重要的意义，因为房地产行业本身就是高杠杆行业，不管是房企还是购房者，基本上都处于高负债状态，因此房地产金融的不稳定性非常高。房地产金融在整个金融体系中的比重非常高，因此维持房地产金融的稳定基本上就是在维持整个社会金融体系的稳定。

去年央行出台的“三道红线”新规对房企提出了严格的要求，未来几年，降负债成为房企的首要目标；今年国家出台的房贷新规以及后续各大城市严查违规资金流入楼市，都是为了防止居民杠杆率过高。只有降低了房企的负债率以及居民的杠杆率，才能真正让房地产金融更加稳定。

今年的前三个月楼市调控的风向基本上确定了整体楼市的走向，4月起，房价的走势基本上已经十分明朗，大概率还是会延续前三个月的稳定态势，全国整体房价基本上会维持平稳，局部城市的房价也不会出现大涨大跌的现象。对于近期想要买房的家庭，在买房之前，看一下这3个建议。

第一：不要错过开发商打折促销的时机

从去年“金九银十”开始，开发商打折促销卖房已经成为常态，越来越多的促销活动让购房者已经分不清开发商到底是不是真的有优惠。其实开发商选择打折促销主要是因为去年央行出台的“三道红线”新规，这一新规让开发商承受着巨大的压力，需要尽快降低自己的负债，于是选择打折促销来去库存、降负债。

去年“金九银十”的时候，笔者也去很多楼盘进行考察，确实有很多促销的楼盘真的降价不少，当然和房企宣传的折扣有点出入。比如某房企宣传的7折促销，对比之前的房价，可能也就8折或者9折的样子，不过对于购房者来说，依然可以降低不少买房成本。

今年的“金三银四”同样是房地产销售热季，也是房企打折促销的高峰期，购房者只有多去楼盘考察，才能找到折扣最大的房子。对于购房者来说，开发商每一轮的打折促销，都是买房的好时机，只不过购房者只有熟悉以前的房价水平，才能抓住买房的最好时机。

第二：多看一下二手房市场，可能可以遇到好的捡漏机会

据笔者一个从事房地产销售的朋友说：今年的二手房市场很不景气，购房者不看一下二手房，永远不知道二手房有多便宜。

随着国家对楼市调控不断收紧，不仅楼市迎来相对艰难的时期，同样炒房客也迎来非常艰难的时期，很多炒房客都面临着很大的资金压力，因而会有部分炒房客会选择低价出售。对于购房者来说，如果耐心寻找二手房房源，将有机会买到非常便宜的二手房，并且基本都是准新房。

很多购房者总是对二手房有偏见，觉得新房要优于二手房。作为长期从事并研究房地产行业的专家，客观告诉购房者，除了二手房的交易流程比较复杂，购买二手房要远远优于新房。二手房一般都是现房，不用担心延期交房和楼盘烂尾的情况；如果购买的是二手房准新房，其实和新房没有什么区别，都没有人住过；另外二手房的议价空间比较大，尤其是今年楼市环境不好的时候，100万以上的房子基本上都有5万以上的议价空间。

因此笔者建议购房者，可以多看一下二手房市场，可能会有意想不到的收获，今年的二手房市场，捡漏的机会比较多。

第三：买房之前保持好自己的征信和银行流水

随着国家对房地产金融的调控越来越严，银行对个人住房贷款的审查也越来越严格，对于打算买房的人来说，一定要做好充分的准备。

银行在审批个人贷款的时候，对个人征信和银行流水审查得非常严格，如果未来有打算买房的个人或者家庭，一定要维持好自己的个人征信，信用卡尽量少使用，一些网贷也尽量不要碰，如果借贷的频率比较高的话，可能会对贷款审核会有很大影响。还有一点要十分注意，不管是信用卡还是其他借贷，尽可能不要逾期。

银行流水方面，主要让自己的收入尽可能走银行账户，银行在审核的时候一般只认银行流水，其它流水银行不会承认。

过去审核不严的时候，购房者可能可以通过投机取巧的方式通过审核，但是随着国家对房地产金融的调控也来越严格，未来投机取巧的机会将会越来越少。购房者只有长期维持好自己的个人征信和银行流水，才能在正式买房的时候成功贷到银行贷款。

2021-03-26