内行人劝告：这4类房子“难转手”，现在不觉得，5年后看到差距

首付30%，贷款上百万，还贷30年，面临这样的压力，谁都想买一套稳赚不赔的房子。不过，虽然购房者面对买房问题，都已经很谨慎了，但到头来依然还会出现这样或那样的问题，比如开发商跑路，房子质量堪忧等。

那么，到底什么样的才是好房子呢？笔者认为，满足两个基本条件即可。

一是自己可以住的舒心，能够满足自己各方面的生活需求；二是房子升值的空间可以跑赢货币通胀，而不是砸到手里卖不掉。

那么，具体来看，哪些房子应该谨慎入手呢？业内人士建议，以下4种房子应该尽量避免。

第一，以较低房价迎合购房者的小产权房

小产权房是不可忽视的存在，它的出现与不断上涨的房价有着密切关系，以较低的房价迎合了部分渴望买房却又在资金方面捉襟见肘的购房群体。

但是，一旦买了小产权房，面临的风险总会让人觉得不踏实。一方面，小产权房占用集体用地或耕地，用于商品住宅开发，而且还直接在市场上销售，不受法律保护。

另一方面，小产权房没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给予备案，因此具有产权纠纷隐患。

不过，这么多年，业内有很多关于小产权转正的消息，但是笔者认为，小产权转正之路还需要时间和政策的考验。

第二，城中村当中房龄超过20年的老房子

时代在发展，房子也已经更新换代。对于房龄超过20年的房子，居住舒适性本身就已经大打折扣了，其中管道问题、线路问题、通风采光问题、楼梯质量等都存在老化问题以及设计缺陷。

笔者认为，如果这样的房子位于城中村当中，基本属于游离于现代城市管理之外，就更没有购买的必要性了。

可能有人说，买了以后等着拆迁也不错，但实际情况是，目前国家正在推动从“棚改”向“旧改”过渡，这意味着棚改的红利开始消退，未来针对老旧房子翻新改造则是大势所趋。

此外，可以预见的是，再过个5-10年，这些房子只会更加有价无市，而且老人往往才是这些房子居住的主体。

第三，三四线城市郊区开发的楼盘

最近这两三年时间里，三四线城市一直都是楼市的热点之一。前期，三四线城市房价不断上涨，推高了投机和购房的热情；

但是后期，楼市调控在三四线城市不断深入，人们对于三四线城市的房价走向又多了一些担忧。

其实，在笔者看来，无论三四线城市房价如何变动，购房者只需要看准地段就可以了，这可能也是现阶段唯一支撑三四线房子保值的因素。

一方面，对于三四线城市而言，很可能过个3-5年，甚至10年时间，核心地段依然还是那么一两个。

另一方面，随着大城市落户门槛的降低甚至完全放开，未来不少三四线城市都属于人口流出去，所以郊区的楼盘可能会更加落寞。

第四，尽量不选带底商的房子

带底商的房子往往位于沿街的主干道，视野比较开阔，这点毋庸置疑。但是，带底商的房子面临着噪音污染，空气质量相对较差等问题，所以与同一小区其他房子相比，居住品质大打折扣。

除此之外，带底商的房子还有三个被大家忽略的缺点：其一，带底商的房子存在一些安全隐患。如果底商是花店、药店之类倒好，如果是餐饮店等就应多注意消防安全问题。

其二，带底商的房子公摊相对大。底商基本不含公摊，公摊面积往往摊到楼上住户中。

此前，某房产网站针对25个楼盘进行调研，最后得出一个结论：底商得房率为96.6%，比住宅高出15.48%。

业内人士认为，如果选择购买商住楼的住宅，就相当于在为底商的高得房率买单。

过去3年，房地产调控不断收紧，楼市环境已经发生变化，住房的投资属性也在不断被削弱。

未来5年，判断一套房子到底值不值得买，不仅仅需要综合考量房价、地段、质量等因素，未来还需要重点判断房子转手变现的可能性。

关于这一点，大家现在可能感觉不到，其实进入2019年以来，全国多个城市又升级了调控政策，未来5年房地产长效机制还会加快推进，所以楼市已经逐渐告别了非理性和周期性，房子变现的可能性也越来越重要了。

总而言之，“闭眼买房”和过度负债都变得越来越不明智，因为入坑后想再出来往往就没有那么容易了。

2019-8-27