这段时间，大家都被楼市给弄花了眼，多个城市土拍火爆，接连上演土拍大戏，而对于普通已经买了房的粉丝而言，这些不过是看个热闹，大家天天盼望的是央行继续降息，未来房贷能少还一点。

6月15日，央妈公告中再次“意外”宣布：开展2000亿元中期借贷便利（MLF）操作，中标利率保持2.95%不变。让购房者都失望了，降息没有如期而至。央妈公布了2020年6月22日贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。

很多人觉得6月房贷利率下降落空，说明中央信贷放松可能会有变化，楼市的下半年有点悬了。

结果今天央行出人意料的变相降息，支农再贷款、支小再贷款利率下调0.25个百分点，调整后，3个月、6个月和1年期支农再贷款、支小再贷款利率分别为1.95％、2.15％和2.25％。再贴现利率下调0.25个百分点至2％。

此外，央行还下调金融稳定再贷款利率0.5个百分点，调整后，金融稳定再贷款利率为1.75％，金融稳定再贷款（延期期间）利率为3.77％。

网上也是铺天盖地的新闻，很多人又要嗨了，说央行放水，房地产要涨？

其实是一种错误的解读，这次变相降息，表面上看其实就是定向降息，短期看效果主要是针对跟农业生产相关的企业，以及小微企业。还有，就是可能出现金融风险的中小金融机构。

本来很多已经买房的购房者，特别是资金链吃紧的炒房客，都期盼着这次降息，可以降低他们持有房产的成本，提高他们自己的现金流，结果慌了，这次降息和楼市没有半点关系。

我不排除有部分资金未来通过几次转手流入楼市，但是短期看，这次降息对炒房客没有任何利好。

一、最近土拍太火了，需要降温？

全国各地最近都是土拍火爆的消息。大家都在猜测，为什么这些开发商有这么多钱去抢地，和今年的几次降息放水有关系吗？

我们的邻居，天天对比的城市，最近土拍也是火得一塌糊涂，以前是主城区创新高，成华区、高新区、天府新区，现在近郊也创出天价，6月底龙泉驿十陵一宗住宅用地拍卖，起拍价就高达9800元/㎡！是十陵板块最高！总共96轮举牌，耗时30多分钟，佳兆业在与中海、蓝光、融侨、绿城的围抢中胜出，以15950元/平米拿下十陵地块，首次进军城东，溢价率62.76%！

这个地价刷新了龙泉驿楼面地价，也刷新了成都近郊土拍的最高纪录！

二、这次变相降息另有玄机？

而今天的变向降息，还是定向降息，明确指出流入农业和小微企业，还是老声重谈，支持实体经济，至少短期看与楼市无关。

但是我们要看看这次定向降息前几天发生了什么事？6月底，中国银保监会出了一个通知。

《通知》中明确规定对银行、保险机构、信托、非银机构等开展“回头看”，且“房住不炒”成为重中之重。

2020年银行机构市场乱象整治“回头看”对“房住不炒”的工作要点。我来划这个前几天发文的重点。

1.  严查：表内外资金直接或变相用于土地出让金或土地储备融资；

2.  未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资；

3.  严查：代销违反房地产融资政策及规定的信托产品等资管产品。

4.  严查：保险资金违规投向国家及监管禁止的行业或产业；通过股权投资、不动产投资等方式违规向不符合政策要求的房地产公司、房地产项目提供融资。

这里面有一个重点，就是严查：向不满足“四三二”要求的房地产开发项目提供贷款；直接或变相为房地产企业提供土地储备贷款或流动资金贷款；为各类资金违规流入房地产市场提供便利。

看懂了吧，中央对最近土拍火爆和楼市强势复苏高度重视，也害怕今年降息放水的资金违规流入土地市场和楼市短期推高房价，所以再次坚持房住不炒，本来大家对6月底这次降息抱有厚望，结果是定向降息，对买房人和房地产公司短期不形成任何利好。

三、重庆最近三年高价土地回顾

我一再强调，重庆的楼市分为新房和二手房两个不同的市场，而决定新房价格中长期走势的，就是土地市场，我们看一下2017年-2019年重庆高价土拍记录。

2018年高价地

以上数据来源锐理数据

我们可以发现重庆核心区的土地价格是在平稳上涨的，而周边过去的郊区土地价格也有提升。所以从中长期看，重庆的新房市场是平稳向上的。

我还是那句话，核心区的低总价，低单价的新楼盘，大家要珍惜啊，能买就早点下手。

四、这次降息对楼市的影响

刚刚已经说了，这次降息和楼市短期看没有任何关系，主要还是支持实体经济，但是炒房客又抱有幻想，说最后放水，这些钱还要流入楼市，刚刚上文也写了，所以这次降息前几天，中国银保监会出了一个通知，就是防止违规资金流入楼市，推高土地价格和房价。

6月25日，全国各地银行因“个人贷款管理不审慎”而遭受监管部门行政处罚累积多达72次，主要位于浙江、河南、广东以及福建等地。

在强监管下，银行消费贷进入楼市虽然遭遇封堵，但是“上有政策，下有对策”，贷款违规流入楼市的现象并未完全销声匿迹，

写到这里，其实对于新房市场，我想大家也应该清楚了，坚持房住不炒是核心，但是就看这些降息的资金会不会违规流入楼市，引发房价再次剧烈波动。

这个我也不能给大家下结论，关键还是看银保监会对这些资金的监管了。但今天的定向降息力度非常大，最近刚需买房者，还是要珍惜重庆楼市中的低价楼盘，不要去天天无脑空赌未来房价暴跌，你输不起的。

严打违规资金流入楼市，慌的只是炒房客，对于普通购房者而言，意义不大。

如果监管力度执行到位，很多炒房客资金链会出问题，但反之，他们会违法获得降息带来的好处。这个结果，将直接影响短期房价走势。

2020-07-01